La ciudadanía puede encontrarse con la necesidad de llevar a cabo una división horizontal de un edificio o bien una segregación de un edificio o de una finca.

Básicamente, esta necesidad, nos la encontramos al recibir una herencia de un inmueble con varias viviendas sin división horizontal o una finca que, en ambos casos, debe dividirse entre los herederos.

También se encuentran con esta necesidad, propietarios de inmuebles sin división horizontal con varias viviendas, y que deciden realizar algún tipo de inversión en el mismo para poner las diferentes viviendas a la venta o alquiler.

O bien, puede surgir la necesidad de adecuar a la realidad física los datos catastrales y/o registrales de inmuebles, parcelas o fincas.

Por poner un caso práctico, nos podemos encontrar un inmueble compuesto por una planta baja destinada a local comercial y cuatro plantas más, con una vivienda en cada planta. En caso de que el conjunto del edificio se corresponda a una sola entidad registral así como una sola entidad catastral, aunque físicamente se encuentre una vivienda por cada planta, éstas no se encuentran divididas como viviendas independientes y por tanto no se puede hacer un uso como tal ni se pueden inscribir registralmente de forma independiente, si previamente no se ha llevado a cabo la correspondiente división horizontal y se ha obtenido su licencia municipal.

Al mismo tiempo, podemos encontrar el caso, de una finca que se quiera dividir en diferentes parcelas e inscribirlas registralmente, por lo que habrá que realizar un proyecto de segregación y obtener su licencia municipal.

En ambos casos, debería llevarse a cabo la correspondiente alteración catastral, que implicaría también la validación gráfica de las coordenadas georreferenciadas en cada caso.

Los profesionales de la arquitectura técnica, se han especializado en este tipo de trabajos, tanto en la redacción de proyectos de división horizontal, como en proyectos de segregación. Especialmente en la validación gráfica de las coordenadas georreferenciadas catastrales, así como, en consultar y verificar que las entidades resultantes de una división horizontal como de una segregación son compatibles con la normativa urbanística aplicable en función del municipio o de otra normativa de mayor rango, en su caso.

Esta tipología de trabajos profesionales, pueden tener cierta complejidad, es necesario elaborar un documento técnico que defina con exactitud el estado actual del edificio o de la finca, así como el estado resultante de la división horizontal o la segregación. Es necesario que se defina un cuadro de superficies esmerado y se justifique el cumplimiento de las normativas urbanísticas aplicables. En caso de que de la división horizontal resulten diferentes viviendas, hay que justificar el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad de las mismas. Por tanto, para llevar a cabo una división horizontal o una segregación es necesario que un arquitecto técnico lleve a cabo un estudio previo sobre su viabilidad y que de forma esmerada refleje todo este conjunto de comprobaciones dentro del correspondiente proyecto.

Además, en el caso de una división horizontal de viviendas, es probable que resulte necesario la ejecución de obras en las mismas, a fin de que las viviendas resultantes cumplan la normativa aplicable, en materia de habitabilidad, eficiencia energética, contra incendios, accesibilidad, ..., por lo que también será necesario tramitar la correspondiente licencia de obras, en su caso.

Al mismo tiempo, es bastante común, que las superficies reales comprobadas por el arquitecto técnico in situ, no se correspondan a las superficies registrales y/o catastrales, por lo que será necesario al mismo tiempo regularizar este tipo de anomalías y/o incidencias.

Alteraciones catastrales, alteraciones registrales, divisiones horizontales, segregaciones, ..., la figura del arquitecto técnico es la ideal para obtener el resultado final objeto de cada actuación y para llevar a cabo el conjunto de actuaciones y gestiones que todo ello implica para obtener las correspondientes licencias y adecuar registralmente y catastralmente sus inmuebles y fincas o parcelas.

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