La ciudadanía puede encontrarse con la necesidad de llevar a cabo una división horizontal de un edificio o bien una segregación de un edificio o de una finca.
Básicamente, esta necesidad, nos la encontramos al recibir una herencia de un inmueble con varias viviendas sin división horizontal o una finca que, en ambos casos, debe dividirse entre los herederos.
También se encuentran con esta necesidad, propietarios de inmuebles sin división horizontal con varias viviendas, y que deciden realizar algún tipo de inversión en el mismo para poner las diferentes viviendas a la venta o alquiler.
O bien, puede surgir la necesidad de adecuar a la realidad física los datos catastrales y/o registrales de inmuebles, parcelas o fincas.
Por poner un caso práctico, nos podemos encontrar un inmueble compuesto por una planta baja destinada a local comercial y cuatro plantas más, con una vivienda en cada planta. En caso de que el conjunto del edificio se corresponda a una sola entidad registral así como una sola entidad catastral, aunque físicamente se encuentre una vivienda por cada planta, éstas no se encuentran divididas como viviendas independientes y por tanto no se puede hacer un uso como tal ni se pueden inscribir registralmente de forma independiente, si previamente no se ha llevado a cabo la correspondiente división horizontal y se ha obtenido su licencia municipal.
Al mismo tiempo, podemos encontrar el caso, de una finca que se quiera dividir en diferentes parcelas e inscribirlas registralmente, por lo que habrá que realizar un proyecto de segregación y obtener su licencia municipal.
En ambos casos, debería llevarse a cabo la correspondiente alteración catastral, que implicaría también la validación gráfica de las coordenadas georreferenciadas en cada caso.
Los profesionales de la arquitectura técnica, se han especializado en este tipo de trabajos, tanto en la redacción de proyectos de división horizontal, como en proyectos de segregación. Especialmente en la validación gráfica de las coordenadas georreferenciadas catastrales, así como, en consultar y verificar que las entidades resultantes de una división horizontal como de una segregación son compatibles con la normativa urbanística aplicable en función del municipio o de otra normativa de mayor rango, en su caso.
Esta tipología de trabajos profesionales, pueden tener cierta complejidad, es necesario elaborar un documento técnico que defina con exactitud el estado actual del edificio o de la finca, así como el estado resultante de la división horizontal o la segregación. Es necesario que se defina un cuadro de superficies esmerado y se justifique el cumplimiento de las normativas urbanísticas aplicables. En caso de que de la división horizontal resulten diferentes viviendas, hay que justificar el cumplimiento de los requisitos mínimos de habitabilidad de las mismas. Por tanto, para llevar a cabo una división horizontal o una segregación es necesario que un arquitecto técnico lleve a cabo un estudio previo sobre su viabilidad y que de forma esmerada refleje todo este conjunto de comprobaciones dentro del correspondiente proyecto.
Además, en el caso de una división horizontal de viviendas, es probable que resulte necesario la ejecución de obras en las mismas, a fin de que las viviendas resultantes cumplan la normativa aplicable, en materia de habitabilidad, eficiencia energética, contra incendios, accesibilidad, ..., por lo que también será necesario tramitar la correspondiente licencia de obras, en su caso.
Al mismo tiempo, es bastante común, que las superficies reales comprobadas por el arquitecto técnico in situ, no se correspondan a las superficies registrales y/o catastrales, por lo que será necesario al mismo tiempo regularizar este tipo de anomalías y/o incidencias.
Alteraciones catastrales, alteraciones registrales, divisiones horizontales, segregaciones, ..., la figura del arquitecto técnico es la ideal para obtener el resultado final objeto de cada actuación y para llevar a cabo el conjunto de actuaciones y gestiones que todo ello implica para obtener las correspondientes licencias y adecuar registralmente y catastralmente sus inmuebles y fincas o parcelas.
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La construcción es sinónimo de transformación, desarrollo y progreso. Pero también es un sector que, por su propia naturaleza, entraña múltiples riesgos para quienes trabajan en él. En este contexto, hablar de seguridad en las obras no es solo referirse al uso del casco o al cumplimiento de normativas, sino a un sistema complejo y vital donde el coordinador de seguridad y salud juega un papel protagonista.
¿Por qué es tan importante la seguridad en obra?
Cada año, se producen accidentes en obras de construcción, algunos de los cuales podrían haberse evitado con una correcta planificación y supervisión. Un entorno seguro no solo previene accidentes, sino que mejora la productividad, fortalece la imagen de la empresa y garantiza el cumplimiento legal.
El Coordinador de Seguridad y Salud: Mucho más que un técnico
La figura del Coordinador de Seguridad y Salud en obra es fundamental para garantizar que todas las actividades se realicen bajo condiciones controladas. Su labor no se limita a inspeccionar o a entregar informes: es el puente entre la teoría de la prevención y la práctica diaria en la obra.
Sus funciones principales incluyen:
Seguridad: Imprescindible en obras grandes y pequeñas
Cada obra, sin importar su escala, implica ciertos riesgos: caídas, cortes, exposición a productos químicos, derrumbes, electrocución, entre otros. Estos riesgos no desaparecen en obras menores, simplemente cambian de forma. Muchas veces, la falsa sensación de seguridad en trabajos más pequeños puede llevar a relajar medidas preventivas, lo cual aumenta el riesgo real de accidentes.
Por ejemplo, una reforma en una vivienda particular puede implicar el uso de escaleras, herramientas eléctricas, trabajos en altura o instalaciones eléctricas, todas actividades potencialmente peligrosas si no se gestionan adecuadamente.
Las estadísticas muestran que una gran parte de los accidentes laborales en construcción ocurren en obras de pequeña escala, precisamente por esa falta de control y prevención.
En cualquier obra donde intervienen más de una empresa o profesional autónomo, incluso en pequeñas reformas, es obligatoria la designación de un Coordinador de Seguridad y Salud (CSS), según establece la legislación en la mayoría de países europeos, como el Real Decreto 1627/1997 en España.
Un papel preventivo y estratégico
Lejos de ser un mero observador, el de coordinación es un profesional que actúa de forma proactiva, identificando peligros potenciales antes de que se conviertan en problemas reales. Su presencia ayuda a anticipar fallos, evitar improvisaciones y tomar decisiones informadas en tiempo real.
Además, en muchas obras, es quien logra equilibrar la presión por cumplir plazos con la necesidad de hacerlo de forma segura. Su trabajo no siempre es visible, pero es decisivo para que la obra avance sin poner en riesgo tanto a trabajadores como a terceros.
Una inversión, no un gasto
Contratar a un coordinador de seguridad cualificado no debe verse como una obligación impuesta por la ley, sino como una inversión en calidad, eficiencia y reputación. Las empresas que entienden esto logran obras más limpias, ordenadas y seguras, y evitan muchos de los problemas que encarecen y retrasan los proyectos.
Construir con seguridad es construir con responsabilidad
La seguridad en obra no es una opción: es un compromiso ético, legal y profesional. Y el técnico de coordinación de seguridad y salud es el guardián de ese compromiso. Su labor, muchas veces silenciosa, es la que permite que cientos de trabajadores regresen a casa sanos cada día.
En definitiva, en cada estructura bien construida hay algo más que acero y hormigón: hay prevención, planificación y profesionalismo. Y en el centro de todo ello, un coordinador que vela por que cada paso se dé con seguridad.
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La llegada del buen tiempo y la creciente popularidad de las piscinas inflables, desmontables o portátiles está provocando un notable incremento en su compra esta primavera.
No es raro que, con la llegada del verano, la instalación de piscinas desmontables se convierta en un problema para muchas comunidades de propietarios. Es fundamental tener claro que está totalmente desaconsejado instalar una piscina portátil, inflable o desmontable en terrazas o cubiertas de edificios.
Las estructuras de los edificios residenciales están diseñadas para soportar una sobrecarga aproximada de 250 kg por metro cuadrado, correspondiente al peso del mobiliario y los ocupantes habituales de la vivienda. No están pensadas para soportar el peso adicional que implica una piscina o un jacuzzi y las personas que los utilicen.
Una piscina portátil con una altura de unos 60 cm puede alcanzar fácilmente los 600 kg por metro cuadrado. Si se añade el peso de los usuarios, se puede llegar a los 750 kg, lo que representa una carga tres veces superior a la prevista en el diseño estructural de un edificio moderno.
El impacto de instalar piscinas inflables o desmontables en terrazas o cubiertas dependerá en gran medida del tipo de estructura, su mantenimiento y su antigüedad.
En edificios relativamente recientes y en buen estado, este tipo de instalaciones puede provocar rotura de pavimentos, filtraciones, corrosión de armaduras y daños en las redes de saneamiento. Si la sobrecarga es demasiado alta, el riesgo de colapso estructural es muy real.
En estructuras anteriores a los años 80 o que ya presentan deficiencias, el riesgo es aún mayor. Las vigas pueden estar deterioradas por la humedad, lo que disminuye considerablemente su capacidad de carga.
Además, conviene recordar que las terrazas suelen ser elementos comunes de la comunidad. El propietario únicamente tiene derecho a su uso privativo, por lo que los daños derivados de un uso inadecuado serán responsabilidad de toda la comunidad.
En resumen, salvo pequeñas piscinas inflables para bebés con una altura de agua inferior a los 15 o 20 cm, la instalación de estos elementos está totalmente desaconsejada si no se ha reforzado específicamente la estructura.
La comunidad debe exigir al propietario que quiera instalar una piscina inflable, desmontable o portátil, un certificado técnico de resistencia estructural. Este documento, emitido por un técnico competente, debe indicar claramente las capacidades de carga del forjado y los límites de peso seguros para evitar daños en el edificio.
La realización de Certificados de resistencia de la estructura deben ser realizados por un aparejador o arquitecto técnico.
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La falta de mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En la mayoría de edificios no se realiza ninguna labor de mantenimiento ni ninguna planificación. La conservación, simplemente, no existe. Lo habitual es intervenir cuando ya han aparecido lesiones graves, en lugar de realizar el mantenimiento necesario.
Cualquier propietario realiza habitualmente un mantenimiento y adecuación de su hogar. Mejora su calidad de vida y mejora su valor de vivienda. Pero en lo que se refiere a los elementos comunes del edificio, tan importantes e imprescindibles (hablamos de la estructura, la cubierta, las fachadas o las instalaciones), siempre son cosa de otro.
El mantenimiento de las comunidades de propietarios gira en torno a dos elementos esenciales: la Inspección Técnica de Edificios/Informe de Evaluación de los Edificios y el Libro del Edificio Existente, y necesita de un procedimiento, de una previsión y del convencimiento de los propietarios de que es una cuestión imprescindible. Para ello es imprescindible la figura de un técnico que se ocupe del buen estado del edificio y en el que podamos confiar.
Estos documentos se complementan a la perfección, siendo la Inspección Técnica de Edificios o el Informe de Evaluación de los Edificios comparable a una “revisión médica” que se realiza de manera periódica, mostrando el estado de quien se somete a la misma, en el momento puntual en que la realiza; mientras tanto, el Libro del Edificio existente sería una suerte de “expediente medico”, en el que encontraríamos un histórico de las enfermedades e intervenciones, así como una planificación de futuras revisiones o intervenciones a realizar, una serie de recomendaciones para mantenerse en buen estado de forma o de salud y en definitiva, unas indicaciones básicas para prevenir futuras dolencias o enfermedades.
El Libro del Edificio se emplea para nuevas edificaciones y describe el inmueble, la configuración y los materiales que lo conforman e incorpora las instrucciones de uso y mantenimiento, que permiten programar en el tiempo las tareas de conservación y prever los gastos, para alargar su vida útil. También recoge los documentos que justifican la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías dadas. Se incluyen los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales.
En el Libro del Edificio también encontraremos los certificados de inscripción en el Registro de Instalaciones Técnicas de Seguridad Industrial de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado, y los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.
El Libro del Edificio Existente es un instrumento para los edificios existentes no de obra nueva y es el instrumento más completo en este momento, puesto que recoge una revisión del estado de conservación, el plan de uso y mantenimiento del edificio, el análisis prestacional del mismo y un itinerario de rehabilitación.
El Manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que deben llevarse a cabo en sus instalaciones y espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y las de mantenimiento sustitutivo.
Las comunidades de vecinos deben considerar que, si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento y valor económico.
La Inspección Técnica de Edificios (ITE)/Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)/Libro del Edificio Existente (LEEx) valora el estado general de conservación del edificio en función de la inspección visual, de una serie de elementos que pueden afectar a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Así, por ejemplo, se revisa el estado de la estructura y la cimentación, las fachadas, los patios, las cubiertas, las instalaciones y las condiciones generales de accesibilidad.
Tal y como se indica con anterioridad, la mejor garantía para obtener una ITE favorable de su edificio es la realización del Libro del Edificio Existente y su posterior utilización en fase de mantenimiento y conservación.
Las comunidades deben tener presente que, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad en el caso de las ciudades de Huesca y Zaragoza, de más de 45 años en el caso de Cataluña y de más de 30 años en el caso de Baleares, tienen que pasar esta Inspección Técnica obligatoria. Es, además, imprescindible para poder acceder a las ayudas a la rehabilitación. Es responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio contratarla. Si tiene que comprar o alquilar una vivienda, solicítela antes.
Si su comunidad ha decidido realizar obras, recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.
Los técnicos competentes para realizar la Inspección Técnica de Edificios (ITE), por capacidad técnica y experiencia profesional, son los profesionales de la arquitectura técnica.
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La crisis de la vivienda en España sigue siendo un tema de gran preocupación tanto para los ciudadanos como para los gobiernos locales y nacionales. A pesar de los esfuerzos para paliar los problemas relacionados con la oferta y el acceso a la vivienda, una serie de factores continúan empeorando la situación. A continuación, se analizan los 10 principales problemas que agravan esta crisis, que afectan tanto a los potenciales compradores como a los arrendatarios y promotores.
1. Inseguridad jurídica y regulaciones cambiantes
Uno de los mayores obstáculos para la construcción de viviendas en España es la inseguridad jurídica derivada de las constantes modificaciones en la legislación. La introducción de restricciones al alquiler turístico, los límites a los precios del alquiler y la reciente Ley de Vivienda han creado un clima de incertidumbre. Los promotores y constructores se sienten inseguros respecto a la rentabilidad de sus inversiones, lo que hace que prefieran destinar su capital a proyectos más seguros. Esta inseguridad también impacta en los propietarios, que temen nuevas leyes que puedan reducir aún más sus márgenes de beneficio o generar conflictos legales. Como resultado, la oferta de viviendas en alquiler y venta se ve limitada, exacerbando la crisis de la vivienda.
2. Elevado coste del suelo
El precio del suelo en España ha aumentado considerablemente en los últimos años, especialmente en las zonas urbanas y en aquellas con alto desarrollo turístico. Este incremento no solo responde a la creciente demanda, sino también a la escasez de suelo finalista, es decir, aquel que está listo para edificar. La dificultad de encontrar terrenos accesibles y adecuados para nuevas construcciones encarece la inversión inicial de los promotores. Esto se traduce en precios de venta o alquiler más altos, lo que dificulta el acceso de la población a una vivienda asequible.
3. Aumento de los costes de construcción
Los elevados costes de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra especializada han encarecido la construcción de viviendas en los últimos años. Factores como la pandemia de COVID-19 y la crisis global de suministros han provocado una subida de los precios de materiales básicos como el acero, el cemento o los productos derivados de la madera. Además, el coste de la mano de obra en la construcción ha alcanzado cifras récord en España, lo que ha incrementado aún más los gastos de los promotores. Esta inflación en los costes de construcción reduce el margen de beneficio para los promotores, que en muchos casos ven cómo los precios de venta o alquiler deben subir para compensar los mayores gastos. Como resultado, la accesibilidad a la vivienda se ve aún más limitada.
4. Lento proceso burocrático y normativo
En muchas ciudades españolas, la obtención de licencias para la construcción de nuevos inmuebles puede llevar años debido a la burocracia y la falta de digitalización en los procesos administrativos. La complejidad de la normativa urbanística y los interminables trámites para obtener permisos de obra retrasan significativamente el inicio de los proyectos. Además, el aumento de los plazos para la autorización de licencias y la falta de incentivos a la agilización de los trámites han generado una acumulación de proyectos pendientes, lo que aumenta los costes financieros y reduce la velocidad con la que se pueden añadir nuevas viviendas al mercado.
5. Desajuste entre creación de hogares y construcción de viviendas
La población de España sigue creciendo, pero el ritmo de construcción de viviendas no logra acompañar este aumento. En 2024, según datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, se finalizaron 97.837 viviendas nuevas, mientras que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la población residente aumentó en 458.289 personas. Este desajuste entre el crecimiento demográfico y la falta de viviendas disponibles genera una presión constante sobre el mercado, lo que eleva los precios y agrava las dificultades para acceder a una vivienda adecuada.
6. Crecimiento del alquiler turístico
El auge de plataformas como Airbnb ha transformado significativamente el mercado de la vivienda en zonas turísticas y grandes ciudades. Muchos propietarios optan por alquilar sus viviendas a turistas, atraídos por los beneficios económicos que ofrece este tipo de alquiler de corta duración. Esta tendencia ha reducido la disponibilidad de viviendas en alquiler tradicional, lo que ha elevado los precios y reducido las opciones para los residentes locales. A su vez, los inquilinos que buscan viviendas asequibles se ven desplazados, ya que el alquiler turístico se ha convertido en una opción más rentable para los propietarios.
7. Insuficiente oferta de vivienda social
A pesar de ser uno de los países más grandes de Europa, España tiene una de las tasas más bajas de viviendas públicas en comparación con otros países del continente, como Suiza o Alemania, donde la vivienda social representa entre el 15 y el 20% del total. En España, este porcentaje apenas alcanza el 2,5%. La falta de inversión en vivienda pública limita el acceso de los sectores más vulnerables a un hogar digno, aumentando la desigualdad y generando una brecha cada vez más amplia entre aquellos que pueden permitirse una vivienda y aquellos que no.
8. Propietarios desprotegidos frente a los inquilinos y el fenómeno okupa
Muchos propietarios se sienten desprotegidos por las leyes que favorecen a los inquilinos en el régimen de alquiler tradicional, lo que les genera inseguridad a la hora de alquilar sus inmuebles. Además, el fenómeno del "okupa", o la ocupación ilegal de viviendas, es otro factor que ha generado temor entre los propietarios. Ante la falta de medidas efectivas de protección, muchos prefieren retirar sus inmuebles del mercado de alquiler tradicional y optar por alternativas más rentables, como el alquiler turístico o de corta duración. Esto, a su vez, reduce la oferta de viviendas disponibles para quienes necesitan un alquiler estable, aumentando la presión sobre el mercado.
9. Impacto de los extranjeros con salarios elevados
Otro factor que agrava la crisis de la vivienda en España es la llegada masiva de extranjeros provenientes de países con salarios mucho más elevados que los de los españoles. Personas de países como Alemania, Suiza o Reino Unido pueden permitirse pagar precios más altos por el alquiler o la compra de propiedades debido a su poder adquisitivo superior. Este fenómeno ha aumentado la competencia en el mercado inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades y en zonas turísticas. Los extranjeros, al tener mayores recursos, no solo elevan los precios, sino que también contribuyen a la escasez de viviendas disponibles para los residentes locales.
Dentro de este fenómeno, se destacan los casos de nómadas digitales, extranjeros que trabajan a distancia y que eligen España como destino debido a la calidad de vida, el clima y las infraestructuras disponibles. También, se ha observado un aumento de ciudadanos de Europa del Este, como por ejemplo polacos, que buscan invertir en propiedades en España debido al miedo a invertir en sus países de origen, especialmente ante la amenaza de Rusia. Estos extranjeros prefieren comprar propiedades en un mercado más seguro como el español, lo que intensifica aún más la competencia por el stock de viviendas.
Además, extranjeros que huyen del aumento de precios en otras grandes ciudades de Europa, como Londres, París o Ámsterdam, también están invirtiendo en el mercado inmobiliario español. La aceleración en los precios de la vivienda en estos países ha llevado a muchos a buscar alternativas en España, donde, aunque los precios también han subido, son relativamente más asequibles en comparación con otras capitales europeas.
10. Estancamiento salarial en España
Según un informe del Instituto Nacional de Estadística (INE), los salarios en España llevan estancados desde 2008, con un crecimiento de apenas un 1,3% anual en términos nominales. Esta falta de crecimiento en los ingresos de los españoles contrasta con el incremento de los precios de la vivienda, lo que hace que muchas personas no puedan acceder a una vivienda adecuada. En 2023, el salario medio en España fue de unos 1.700 euros mensuales, lo que es considerablemente más bajo que en muchos países de la UE, lo que deja a los residentes locales en una desventaja competitiva frente a los extranjeros con mayores ingresos.
La crisis de la vivienda en España es un fenómeno complejo que responde a múltiples factores interrelacionados. Desde la inseguridad jurídica hasta la escasez de vivienda social, pasando por la especulación del suelo, el impacto de los extranjeros con salarios elevados y los crecientes costes de construcción, cada uno de estos problemas contribuye a la dificultad de acceder a una vivienda digna. Si bien algunos de estos problemas pueden ser resueltos con reformas legislativas y políticas públicas más eficaces, otros requieren una inversión significativa y un enfoque más integral para garantizar que las futuras generaciones puedan vivir de manera asequible y segura en España.
Certificados e informes - Inspección Técnica de Edificios/IEE
23 Agosto 2025
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