La falta de mantenimiento es la causa de la mayoría de las lesiones que aparecen en los edificios de viviendas. En la mayoría de edificios no se realiza ninguna labor de mantenimiento ni ninguna planificación. La conservación, simplemente, no existe. Lo habitual es intervenir cuando ya han aparecido lesiones graves, en lugar de realizar el mantenimiento necesario.

Cualquier propietario realiza habitualmente un mantenimiento y adecuación de su hogar. Mejora su calidad de vida y mejora su valor de vivienda. Pero en lo que se refiere a los elementos comunes del edificio, tan importantes e imprescindibles (hablamos de la estructura, la cubierta, las fachadas o las instalaciones), siempre son cosa de otro.

El mantenimiento de las comunidades de propietarios gira en torno a dos elementos esenciales: la Inspección Técnica de Edificios/Informe de Evaluación de los Edificios y el Libro del Edificio Existente, y necesita de un procedimiento, de una previsión y del convencimiento de los propietarios de que es una cuestión imprescindible. Para ello es imprescindible la figura de un técnico que se ocupe del buen estado del edificio y en el que podamos confiar.

Estos documentos se complementan a la perfección, siendo la Inspección Técnica de Edificios o el Informe de Evaluación de los Edificios comparable a una “revisión médica” que se realiza de manera periódica, mostrando el estado de quien se somete a la misma, en el momento puntual en que la realiza; mientras tanto, el Libro del Edificio existente sería una suerte de “expediente medico”, en el que encontraríamos un histórico de las enfermedades e intervenciones, así como una planificación de futuras revisiones o intervenciones a realizar, una serie de recomendaciones para mantenerse en buen estado de forma o de salud y en definitiva, unas indicaciones básicas para prevenir futuras dolencias o enfermedades.

El Libro del Edificio se emplea para nuevas edificaciones y describe el inmueble, la configuración y los materiales que lo conforman e incorpora las instrucciones de uso y mantenimiento, que permiten programar en el tiempo las tareas de conservación y prever los gastos, para alargar su vida útil. También recoge los documentos que justifican la realización de operaciones de reparación, mantenimiento y rehabilitación de carácter obligatorio, así como la identificación de las empresas o profesionales que las han realizado y las garantías dadas. Se incluyen los presupuestos y contratos de obras, mantenimiento y honorarios profesionales.

En el Libro del Edificio también encontraremos los certificados de inscripción en el Registro de Instalaciones Técnicas de Seguridad Industrial de las instalaciones comunes del edificio de baja tensión, gases combustibles, instalaciones petrolíferas, instalaciones térmicas y de ascensores que se hayan realizado, y los certificados de inspecciones técnicas de las instalaciones comunes sometidas a reglamentación de seguridad industrial.

El Libro del Edificio Existente es un instrumento para los edificios existentes no de obra nueva y es el instrumento más completo en este momento, puesto que recoge una revisión del estado de conservación, el plan de uso y mantenimiento del edificio, el análisis prestacional del mismo y un itinerario de rehabilitación.

El Manual de uso y mantenimiento del edificio recoge la planificación de las operaciones que deben llevarse a cabo en sus instalaciones y espacios anexos de forma periódica, con el fin de conservarlo en un estado óptimo. Habitualmente lo conforman las operaciones de mantenimiento preventivo y las de mantenimiento sustitutivo.

• El mantenimiento preventivo recoge las operaciones que deben realizarse de forma periódica, ya sean normativas o recomendadas, con el objetivo de mantener los elementos en las condiciones de diseño, intentando evitar que éstos se degraden con el paso del tiempo provocando gastos mayores, accidentes por una disminución de la seguridad, o que tengan una apariencia de dejadez. Incluye también un calendario con la distribución de estas operaciones, la valoración económica y las condiciones para realizar su contratación.

• El mantenimiento sustitutivo se refiere al agotamiento de la vida útil de los elementos que conforman el edificio y sus instalaciones. Se prevé cuando habría que sustituirlos y se estima su coste. El objetivo es hacer una programación de las sustituciones en el tiempo desde un punto de vista económico y de afectación a los propietarios del inmueble.

Las comunidades de vecinos deben considerar que, si se hace un buen mantenimiento preventivo, la vida útil de los diferentes elementos se alargará, obteniendo un mayor rendimiento y valor económico.

La Inspección Técnica de Edificios (ITE)/Informe de Evaluación de los Edificios (IEE)/Libro del Edificio Existente (LEEx) valora el estado general de conservación del edificio en función de la inspección visual, de una serie de elementos que pueden afectar a la seguridad del inmueble y de las personas que lo habitan. Así, por ejemplo, se revisa el estado de la estructura y la cimentación, las fachadas, los patios, las cubiertas, las instalaciones y las condiciones generales de accesibilidad.

Tal y como se indica con anterioridad, la mejor garantía para obtener una ITE favorable de su edificio es la realización del Libro del Edificio Existente y su posterior utilización en fase de mantenimiento y conservación.

Las comunidades deben tener presente que, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad en el caso de las ciudades de Huesca y Zaragoza, de más de 45 años en el caso de Cataluña y de más de 30 años en el caso de Baleares, tienen que pasar esta Inspección Técnica obligatoria. Es, además, imprescindible para poder acceder a las ayudas a la rehabilitación. Es responsabilidad de la comunidad de propietarios del edificio contratarla. Si tiene que comprar o alquilar una vivienda, solicítela antes.

Si su comunidad ha decidido realizar obras, recuerde que, para poder optar a las subvenciones a la rehabilitación, la Inspección Técnica del Edificio debe haberse realizado antes del comienzo de las obras, de lo contrario no se podrá optar a la subvención.

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